Avocat droit immobilier Paris : le droit d’usage des parties communes par un locataire

Le droit d’usage des parties communes en copropriété est souvent source de conflits, notamment lorsqu’un locataire exerce des droits attachés au lot qu’il occupe. Une récente décision de la Cour de cassation vient utilement rappeler les limites que le syndicat des copropriétaires ne peut franchir.

Le locataire ne peut pas avoir moins de droits que son bailleur sur les parties communes

Il est admis depuis longtemps que le locataire ne dispose pas de plus de droits que son bailleur sur les parties communes de l’immeuble. Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 3 juillet 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-18576), rappelle qu’il ne saurait, non plus, en avoir moins lorsque le règlement de copropriété reconnaît expressément un droit d’usage attaché au lot.

Une décision d’assemblée générale contraire au règlement : un trouble manifestement illicite

Dans l’affaire commentée, le règlement de copropriété attribuait aux propriétaires du rez-de-chaussée le droit d’installer des aménagements amovibles sur les parties communes attenantes à leur lot, sous réserve de ne pas entraver la libre circulation.

Une assemblée générale avait pourtant décidé de révoquer ce droit pour un locataire, considérant qu’il ne s’agissait que d’une « simple tolérance». Le syndicat avait même fait procéder au démontage des installations mises en place.

La Cour a jugé qu’une telle décision constituait un trouble manifestement illicite, car elle privait le locataire d’un droit d’usage reconnu par le règlement de copropriété et par son bail.

L’action du locataire en référé : une voie efficace

L’intérêt de cette qualification est majeur : elle permet au locataire d’agir directement, sans avoir à dépendre d’une action en nullité intentée par le copropriétaire.
En effet, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut faire cesser immédiatement un trouble manifestement illicite.

Ainsi, le locataire n’a pas à démontrer une faute du syndicat ou un préjudice particulier : il suffit de prouver que la décision contestée porte atteinte à un droit reconnu par le règlement de copropriété.

Un rappel essentiel pour les acteurs de la copropriété

Cette décision constitue un rappel utile pour tous les intervenants de la vie de la copropriété :

• Les bailleurs doivent veiller à la défense des droits attachés à leur lot, y compris ceux transmis à leurs locataires.

• Les locataires bénéficient d’une réelle protection et peuvent faire valoir leurs droits sans passer par le bailleur.

• Les syndics doivent s’assurer que les décisions d’assemblée respectent le règlement de copropriété, sous peine de voir ces décisions sanctionnées.

En résumé

Le droit d’usage des parties communes n’est pas une simple tolérance.
Lorsqu’il est inscrit dans le règlement de copropriété, il s’impose à tous : copropriétaires, locataires et syndicat.
Retirer arbitrairement ce droit à un locataire constitue un trouble manifestement illicite, que le juge des référés peut sanctionner rapidement.

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