Rappel des règles relatives au congé du bailleur en présence d’un locataire protégé :

Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 26 mai 2023 (n° 2023-1050 QPC), a validé les protections accrues pour les locataires dits "protégés" en matière de congé donné par le bailleur dans les baux d'habitation à titre de résidence principale. Il a rappelé que les locataires protégés, notamment ceux âgés de plus de 65 ans ou en situation de précarité, bénéficient de garanties particulières, comme l'obligation pour le bailleur de proposer un relogement adapté à leurs besoins et à leurs possibilités géographiques.
En cas de congé, le bailleur doit respecter des conditions strictes, notamment fournir une offre de relogement sérieuse et effective, et notifier le congé de manière appropriée, en précisant les motifs (vente, reprise ou autre motif légitime). Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions graves, telles que la nullité du congé, des dommages-intérêts ou une amende pénale pour fraude.
La décision du Conseil constitutionnel a renforcé ces règles, confirmant leur conformité avec la Constitution et la nécessité de préserver les droits des locataires les plus vulnérables face à une expulsion ou une reprise du logement.

1. Définition du locataire protégé 

Un locataire est considéré comme protégé s'il remplit les critères alternatifs suivants :
- âgé de plus de 65 ans et ses ressources sont inférieures au plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés.
- ayant à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans et lorsque le montant cumulé de leurs ressources annuelles est inférieur audit plafond.
- bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale sous certaines conditions.

2. Obligations du bailleur pour délivrer un congé

Offre de relogement obligatoire : Le bailleur doit proposer un logement répondant aux besoins et à la situation du locataire, situé dans la même zone géographique, avec une offre sérieuse et effective.
Délai de l’offre : L’offre de relogement doit être faite avant la fin du bail, mais peut être présentée pendant le préavis.
Exceptions : Le bailleur est dispensé de proposer un relogement si ses ressources sont inférieures au plafond ou s’il est âgé de plus de 65 ans. Cette exception ne s’applique pas aux sociétés.

3. Modalités de délivrance du congé 

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre. Il doit préciser le motif (reprise, vente ou autre motif légitime) et les détails nécessaires. Il peut également être signifié par commissaire de justice.

4. Sanctions en cas de non-respect des obligations 

Si le bailleur ne respecte pas les règles, le congé peut être annulé, et le locataire peut demander des dommages-intérêts ou une réintégration. En cas de fraude, le bailleur peut être condamné à une amende (jusqu’à 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale).