Indivision : un indivisaire peut-il s’opposer à la vente d’un bien ?

Le Tribunal judiciaire de Paris rappelle qu’un bien indivis peut, sous certaines conditions, être vendu malgré l’absence d’accord de l’un des indivisaires.

Dans un jugement rendu le 2 septembre 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a autorisé la licitation judiciaire d’un bien immobilier détenu en indivision par trois héritiers.

Cette décision illustre concrètement les conditions permettant de sortir d’une situation de blocage entre indivisaires.

Une indivision successorale source de difficultés

En l’espèce, trois héritiers détenaient chacun un tiers des droits sur un lot de copropriété situé à Paris.

Deux des indivisaires, représentant ensemble les deux tiers des droits indivis, souhaitaient vendre le bien.

Le troisième indivisaire n’avait pas donné son accord à la vente et ne s’était pas manifesté à la suite de la notification de l’intention d’aliéner le bien.

Les deux autres indivisaires ont alors saisi le Tribunal judiciaire afin d’obtenir l’autorisation de procéder à la vente du bien par licitation.

La procédure prévue par l’article 815-5-1 du Code civil

Le Tribunal rappelle les dispositions de l’article 815-5-1 du Code civil.

Lorsqu’un ou plusieurs indivisaires détiennent au moins deux tiers des droits indivis, ils peuvent manifester devant notaire leur intention de vendre le bien.

Cette intention doit ensuite être signifiée aux autres indivisaires.

Si l’un d’eux s’oppose à la vente ou ne se manifeste pas dans un délai de trois mois, le notaire dresse un procès-verbal.

Le Tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, à condition notamment que celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’indivisaire qui n’a pas consenti à l’aliénation.

La vente est alors réalisée par licitation.

Une condition essentielle : ne pas porter une atteinte excessive aux droits de l’indivisaire

Dans cette affaire, le Tribunal a constaté que les deux demandeurs détenaient les deux tiers des droits indivis.

Il a également relevé que l’intention d’aliéner avait été régulièrement manifestée devant notaire et signifiée au troisième indivisaire.

Celui-ci ne s’était pas manifesté dans le délai de trois mois.

Surtout, le Tribunal a considéré qu’aucun élément ne permettait de retenir une atteinte excessive aux droits de l’indivisaire opposant.

La présence de dettes et de charges de copropriété générées par le bien indivis a également été prise en compte.

Le Tribunal a donc autorisé la licitation du bien.

Une vente judiciaire malgré l’absence d’accord unanime

La décision est particulièrement intéressante en pratique : l’unanimité des indivisaires n’est pas toujours nécessaire pour permettre la vente d’un bien indivis.

Lorsqu’un ou plusieurs indivisaires disposent d’au moins deux tiers des droits indivis, une procédure spécifique permet de solliciter l’autorisation judiciaire de vendre le bien malgré l’absence d’accord de l’ensemble des indivisaires.

Dans cette affaire, le Tribunal a fixé une mise à prix de 100 000 euros, avec faculté de baisse du prix de 1/16e en cas d’enchères désertes.

Il a également autorisé les opérations nécessaires à la vente, notamment les visites du bien par un commissaire de justice, l’établissement du procès-verbal descriptif et la réalisation des diagnostics obligatoires.

Que deviennent les sommes issues de la vente ?

Le jugement rappelle également que les sommes provenant de la licitation peuvent être utilisées pour régler les dettes et charges de l’indivision.

En l’espèce, le Tribunal a notamment autorisé leur remploi pour le paiement des charges de copropriété, taxes et impôts afférents au bien.

Les dépens ont, quant à eux, été mis à la charge de l’indivision et devront être acquittés sur le prix de vente.

À retenir

Cette décision rappelle donc qu’un indivisaire qui refuse de vendre un bien ne dispose pas nécessairement d’un droit de blocage absolu.

Lorsqu’ils représentent au moins deux tiers des droits indivis, les autres indivisaires peuvent engager une procédure permettant, sous le contrôle du juge, de faire procéder à la vente du bien.

La procédure suppose toutefois de respecter plusieurs étapes, notamment l’intervention d’un notaire et la notification de l’intention d’aliéner aux autres indivisaires.

En cas de désaccord entre indivisaires, l’analyse de la situation concrète et le respect de la procédure prévue par le Code civil sont donc déterminants.

Décision commentée : Tribunal judiciaire de Paris, 2 septembre 2026, RG n° 25/03785.